一、引言

随着物业管理实践的不断发展，国内对物业管理模式研究多侧重商品房，对保障性住房物业管理的研究侧重宏观层面，主要集中在：保障性住房物业管理法规政策研究，以及保障性住房物业管理模式研究等。

2014年3月发布的国家新型城镇化规划（2014～2020年）中指出：“实现规划管理信息化，发展数字化城市管理，统筹推进城市规划、国土利用、城市管网等市政基础设施管理的数字化和精准化。”基于智慧城市的物业管理模式作为保障房物业管理的一种新兴模式，结合社区特点、居民特征，同时融合社会治理理念中物业管理和社区管理的关系，既能缓解现有保障性住房物业管理模式中的困境，又能建立公共管理体系中的智慧经济、智慧产业链，实现产业的智慧化和智慧的产业化相结合，具备较强的诱发机制。杭州市最大的田园公租房2013年6月交付，采用智能公租房管理体系。

2015年1月，杭州市智能公租房管理体系获“2014年中国人居环境范例奖”，成为国内公租房领域首个获奖项目。

二、杭州市基于智慧城市的保障性住房物业管理模式的诱发机制

（一）物业管理费用偏低，物业服务定位不合理，导致物业费收缴困难。“物业管理费较低→物业管理不到位→住户不满意→物业费收缴率低”这一恶性循环链在普通住宅小区的物业管理过程中普遍存在。浙江省人民政府办公厅2012年发布《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》：廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业服务费用按投资渠道由市、区财政分别承担。《关于调整普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》（杭价服〔2014〕115号）规定，普通住宅小区前期物业服务基准收费标准为：有电梯住宅每月每平方米建筑面积甲级1.80元、乙级1.40元、丙级1.05元、丁级0.80元；无电梯住宅每月每平方米建筑面积甲级1.80元、乙级1.40元、丙级0.70元、丁级0.60元。同时还规定上述收费标准可上下浮动25%。杭州市公租房小区的物业收费以丙级为标准，同时参照地块周边普通住宅小区物业收费标准，以田园公租房小区为例，现行物业费收费标准为1.05元每月每平方米。但在实际操作中承担公租房物业管理物业公司普遍反映收费过低，而保障性住房的管理难度事实上比普通住宅小区更难。

（二）物业管理与保障性住房退出机制分离，导致保障性住房循环利用率较低。保障性住房退出问题是其公平分配的核心问题，只有将因各种条件变化导致不符合保障的对象及时退出，保障性房源才能用于更有需要的群体。现有的物业管理制度与保障性住房的退出机制分离，对其不产生约束作用，在一定程度上导致了保障性住房“退出难”。

（三）基于智慧城市的信息服务体系构建与运行模式日臻成熟，广泛应用于保障和改善民生服务、创新社会管理、维护网络安全等方面。2012年《“智慧杭州”建设总体规划(2012～2015)》（杭经信推进〔2012〕430号）中指出“要充分运用智慧城市建设成果完善社会民生服务，深化全市个人住房信息系统建设，实现杭州市辖区范围房产业务管理的‘三个统一’，即统一信息系统、统一基础数据库、统一业务操作规范。加快推进保障房监控系统建设，保障城市低收入群体的权益。”2014年1月发布的《杭改十条》提出：“支持信息产业集群发展和信息产业链延伸”。产业的智慧化和智慧的产业化相结合，城市的智慧化和智慧的城市经济化相结合已经成为一种全新的经济业态，杭州市本级最大的田园公租房2013年6月交付，全面采用智能公租房管理体系。2015年1月，杭州市智能公租房管理体系获“2014年中国人居环境范例奖”，成为国内公租房领域首个获奖项目，将在全国范围内推广基于智慧城市的保障性住房物业管理模式。

三、杭州市基于智慧城市的保障性住房物业管理模式的实施路径研究

（一）系统支持

数源科技股份有限公司作为杭州市保障性住房开发建设、管理的主力企业，在高质量完成多个杭州市保障房楼盘开发建设的同时，进一步利用自身产业优势，配合政府各级相关管理部门，研发推出了杭州市公租房智慧管理系统平台“多级安全协同管理系统”，并成功地在杭州最大的公共租赁房项目杭州田园区块公租房中率先投入运营，取得了显著的社会效益和经济效益。

1、全数字化集成化智能化平台系统：破解住保部门、社区、物业“协同管理”难题。将保障房资格审核、摇号选房、合同签订、租金收缴、房源维修、退出管理等业务通过全数字化集成化智能化平台系统进行管理。

2、社区一卡通智能门禁系统、住户催缴费系统：破解租金收缴难、资格退出难问题。一是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡），将单元门、电梯、入户门三级门禁系统的使用状态与租金缴纳情况、租户租赁期绑定，实时了解住户需求和租赁动态信息，提高保障性住房管理效率。二是室内门禁终端与可视通话、可视抓拍、浏览周边商户信息、接受社区通知、医疗紧急援助等功能绑定，这与保障性住房住户本身的需求特点相契合，有助于提升保障性住房住户居住品质。如住户在小区内发现楼道的灯不亮，可直接通过室内智能终端一键呼叫物业反映问题；邻居之间可以通过在终端上输入房间号，实现户与户之间的通话；每月租金账单以电子邮件形式投送到户。

使用期限固定：门禁卡使用期为公租房租赁期，租赁期结束或租赁关系解除，使用期终止。门禁卡使用期终止后10天内，刷卡提示办理退租手续以及门禁卡即将被锁定；满10天未超出20天，单元门锁定；满20天未超出30天，电梯梯控锁定；30天后入户门锁定。

使用状态绑定：门禁卡使用期内，门禁卡的使用状态与租金缴纳情况绑定。正常缴纳租金，门禁卡正常使用。欠租未满一个月，刷卡时提醒缴纳租金；欠租满一个月未满两个月，刷卡时提醒缴纳租金，且无法进入单元门；欠租两个月未满三个月，刷卡时提醒缴纳租金，且无法进入单元门及无法使用电梯；欠租超过三个月，门禁卡被锁定，补交租金方可解锁。

（二）资金支持

1、资金来源：2014年9月出台《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》，对符合“物业服务项目必须属于经济适用住房、农转居公寓或2002年12月31日前交付使用的普通住宅小区；正式签订物业服务合同实行专业化物业管理；物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准（含）以内；申请补贴前一年度该项目物业管理项目主任（经理）考核扣分少于5分（含）”四大条件的小区物业，财政扶持标准为每平方米每月0.1元。扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1的比例分别承担。

2、资金节流：该模式运用于保障性住房后，可以有效降低管理成本。以位于半山的杭州市田园区块公租房为例，占地面积约13.58万平方米，共有31幢高层、小高层住宅，3幢单身公寓及1幢服务中心楼，总户数达4693户。未使用该系统前，每400套公租房需配置1名租金收缴管理员，按田园公租房项目4693套房源计算，需配置12名管理员，以1名租金收缴管理员6万元/年计算，人力成本开支72万元/年。使用该系统后，田园公租房项目仅配置了2名租金收缴管理员，年人力成本开支降低60万元，经济效益显著。

四、基于智慧城市的保障性住房物业管理模式对策建议

（一）政府主导，规划前置。一是保障性住房社区规模大，低收入人群集中，其文化水平低、工作不稳定，需要社区物业管理提供较多的特殊服务，社区物业管理除了常规服务外，还需要增加不少社会服务内容，这与普通商品房社区的物业管理模式存在较大差异。基于智慧城市的物业管理模式在建设初期就需要政府介入与主导，建设过程中需要的大量信息基础设施，所需的信息资源中有一大部分也要从政府部门获得，建议从国家、省市层面出台《基于智慧城市的保障性住房物业管理模式条例》，加强政府主导，同时调动物业管理公司等社会力量广泛参与。二是基于智慧城市的保障房物业管理模式经过前期实践，已形成具有自主知识产权的适合当前中国特色社区的管理服务模式，建议政府用“以管谋建”的思路，结合各个保障性空间、时间条件编制《基于智慧城市的保障性住房物业管理发展战略规划》，在保障性住房设计规划阶段充分考虑智慧城市物业管理的可行性研究、规划设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的工作，物业公司从维护业主和住户利益的立场出发，为基于智慧城市建设的物业各个生产环节提出从功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意见和建议，使建成后的物业管理能够满足业主和住户的需求，实现“规划前置”。

（二）系统组织，统一管理。基于智慧城市的保障性住房物业管理模式需要统筹物业管理需求方、智慧城市资源供给方、智慧城市服务实施方的职能，需要建立完善的组织体系，保证其协同高效运行。一是物业管理需求方要以“市场收费标准、政府全额补贴”模式来吸引高水平物业服务企业承担基于智慧城市的保障性住房物业管理任务。关于高水平物业服务企业的选聘，可借鉴香港、成都等地经验，建立保障性住房物业服务企业备选库，对物业服务企业的信用进行跟踪和动态管理，将信用评价系数与保障性住房物业管理招投标相关联，达到优胜劣汰的目的，从而逐步提高保障性住房社区物业管理的整体水平。关于基于智慧城市的保障性住房物业管理建设资金支持，现主要由政府承担，建议后续维护资金可尝试加入《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》中的适用小区，采用政府逐步补贴的形式，最终通过政府补贴、物业公司合理收费和第三方融资等三大渠道实现资金支持。二是智慧城市资源供给方要积极、全面提供物业建设、维护所需大数据信息基础资源。三是智慧城市服务实施方要按照“高资质、高标准”要求招标、建设。

（三）需求导向，产业结合。相较商品房的智慧物业管理，保障房具有管理公平性、缴费及时性、进退便利性等特殊需求，同时对高端智慧物业管理的需求性较低，与智慧政务房产信息系统、一卡通智能门禁系统等智慧城市产业的关联度较高，可开发“杭州市智能公租房管理体系”的规划、设计、网络、设备、服务的系统集成供应商，对外城市输出整体解决方案。以杭州市团市委和杭州市住保办联合打造的蒋村西溪人家公租房小区服务创业青年示范区“住创1215”为例，该公租房小区以青年人才创新创业为特色，可尝试引入基于智慧城市建设的物业管理模式，通过杭州市公租房智慧管理系统平台“多级安全协同管理系统”等媒介实现020在线物业服务，同时增加青年创业公寓公共服务、园区设备设施冠名众筹、“梧桐引凤”青年人才大使征集、“点子换房子”创业项目选拔等在线“安居＋创业”特色性物业服务，提升青年人才的创业与生活品质，形成“创客型公租房小区智能物业管理体系”的“杭州模式”，实现保障房物业管理产业的智慧化和智慧的产业化，形成杭州“智慧城市经济”发展的“杭州模式”，找到新一轮改革发展的突破口。

作者：赵晓旭系杭州国际城市学研究中心＜浙江省城市治理研究中心＞助理研究员；谢彬弘系杭州师范大学硕士研究生

作者： 赵晓旭 谢彬弘  来源： 《住宅与房地产》2016年第08期（中）